Condomínio em 2026: o Que a Lei Exige Hoje à Administração — e o Que Aí Vem
Mais de quatro anos depois da entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, a revisão do regime da propriedade horizontal já faz parte do dia-a-dia dos condomínios. Em 2026 há uma novidade que convém acompanhar de perto: a primeira lei que vai regular a actividade dos administradores de condomínios. Fazemos aqui o ponto de situação, separando com clareza o que está em vigor do que ainda é apenas proposta. As informações reflectem a situação em Outubro de 2026.
O que mudou com a Lei n.º 8/2022
A Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado, e entrou em vigor a 10 de Abril de 2022. Na gestão corrente, os pontos que mais pesam são cinco:
Fundo comum de reserva com valor mínimo definido na lei e depositado em instituição bancária;
Acta com força executiva, que permite cobrar judicialmente as quotas em atraso, com juros e sanções;
Deveres reforçados do administrador, com prazos concretos para executar deliberações e para cobrar dívidas;
Alteração do título constitutivo que, na falta de acordo, pode ser suprida em tribunal quando os votos contra representam menos de um décimo do valor do prédio;
Seguro obrigatório contra o risco de incêndio, que cobre o edifício, tanto as fracções como as partes comuns.
Fundo de reserva: o mínimo legal raramente chega
Cada condómino tem de contribuir com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio. O dinheiro deve estar numa conta bancária e é a assembleia que decide como o administra. Se for usado para outro fim que não a conservação do edifício, os condóminos têm de o repor, através de uma quotização extraordinária, no prazo máximo de 12 meses.
A título de exemplo: num prédio com 12.000 € de despesas comuns por ano, o mínimo legal do fundo de reserva são 1.200 € por ano. Uma pintura de fachada, uma cobertura nova ou a substituição de um elevador custam muito mais do que isso. O fundo de reserva é a principal ferramenta de planeamento do condomínio, e a assembleia pode, e muitas vezes deve, fixar uma contribuição superior ao mínimo.
A acta é o documento mais importante do condomínio
Para ter força executiva, a acta tem de cumprir os requisitos legais: indicar, entre outros elementos, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos tratados, as deliberações com o resultado de cada votação e a menção de que foi lida e aprovada. Quando os cumpre, constitui título executivo contra o condómino que não pague a sua quota-parte no prazo fixado, e esse título abrange os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.
A experiência diz-nos que uma acta incompleta pode custar meses numa cobrança. É o documento que mais cuidado merece.
Prazos que o administrador tem de cumprir
O Código Civil e o Decreto-Lei n.º 268/94 fixam obrigações com prazo:
Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo de 15 dias úteis, salvo se for fixado outro prazo;
Instaurar a acção judicial de cobrança das quotas em dívida no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais do ano (537,13 € em 2026), salvo deliberação em contrário da assembleia;
Verificar que o fundo comum de reserva existe e que o seguro contra incêndio se mantém em vigor.
Na prática, o prazo de 90 dias obriga a ter um procedimento de cobrança com calendário: aviso de pagamento, carta registada, decisão da assembleia quando necessário e, em último caso, a acção judicial.
A futura lei da profissão de administrador
O Governo prepara a primeira regulamentação específica da actividade de administração de condomínios. As medidas noticiadas incluem o licenciamento obrigatório, o contrato escrito com cada condomínio, um seguro de responsabilidade civil, a comprovação da regularidade fiscal e contributiva e mais transparência na prestação de contas.
O ponto de situação é este: a 13 de Agosto de 2026, o Ministério das Infraestruturas e Habitação confirmou que o diploma está em circuito legislativo, a recolher contributos das restantes áreas governativas. Depois, terá de ser aprovado em Conselho de Ministros e seguir para a Assembleia da República. À data de escrita, a lei ainda não foi aprovada nem publicada.
Segundo a imprensa, a versão provisória aponta o IMPIC como entidade fiscalizadora, e as associações do sector, como a ANPAC e a APEGAC, têm participado na discussão. Os pormenores finais, como as exigências de formação, os prazos de adaptação ou a aplicação aos moradores que administram o próprio prédio, ainda não são conhecidos.
O que recomendamos a qualquer condomínio
Mesmo antes de a lei ser aprovada, há boas práticas que protegem os condóminos e que uma empresa de gestão séria deve assegurar desde já:
Contrato escrito com o âmbito dos serviços, os honorários, os prazos e a entrega de toda a documentação no fim do mandato;
Seguro de responsabilidade civil profissional da empresa de administração;
Contas bancárias separadas por condomínio, com conta própria para o fundo de reserva, e relatórios de contas periódicos;
Actas bem redigidas e um procedimento de cobrança com calendário;
Separação de serviços, para evitar conflitos de interesses entre quem administra e quem presta serviços ao condomínio.
A A.Graça administra condomínios em Sintra, Amadora, Oeiras e Lisboa desde 1996. Se o seu condomínio quer rever o contrato de administração, o valor do fundo de reserva ou o modelo das actas, fale connosco: 219 133 107 ou condominio@agraca.com.
Fontes: Lei n.º 8/2022; Decreto-Lei n.º 268/94 (texto consolidado); Código Civil; Portaria n.º 480-A/2025/1 (indexante dos apoios sociais de 2026); Ministério das Infraestruturas e Habitação, em declarações à CNN Portugal (13/08/2026).
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