O Seguro do Condomínio: A Protecção que Só Se Valoriza no Dia do Sinistro

Poucos temas geram tantas dúvidas num condomínio como os seguros — quem segura o quê, que coberturas importam, quem paga e o que acontece quando ocorre um sinistro. E, no entanto, é precisamente nos seguros que se decide se um incêndio, uma rotura ou uma tempestade é um contratempo gerido em semanas ou uma catástrofe financeira que se arrasta anos.

O seguro obrigatório: fracções e partes comuns

O artigo 1429.º do Código Civil impõe o seguro contra o risco de incêndio como obrigatório — tanto para cada fracção como para as partes comuns do edifício. Cada condómino é responsável por segurar a sua fracção; as partes comuns são seguradas em benefício de todos. A Lei n.º 8/2022 reforçou o papel do administrador nesta matéria: cabe-lhe verificar a existência do seguro e propor à assembleia o montante do capital seguro, que deve ser actualizado anualmente.

Na prática, isto significa que os condóminos devem apresentar anualmente à administração o comprovativo do seguro da sua fracção, com capital adequado. E a lei vai mais longe: se um condómino não fizer ou não mantiver o seguro, o administrador deve contratá-lo em sua vez, imputando-lhe o respectivo custo. Não se trata de zelo excessivo — num edifício, o risco de incêndio de cada fracção é o risco de todas.

O seguro das partes comuns: o que deve cobrir

O seguro obrigatório cobre apenas o risco de incêndio — o que é manifestamente insuficiente para a realidade de um edifício. Um bom seguro de partes comuns deve incluir, no mínimo: danos por água (a causa mais frequente de sinistros em condomínios), tempestades e outros fenómenos climáticos, responsabilidade civil do condomínio (por danos causados a terceiros — a queda de um elemento da fachada sobre um transeunte ou viatura, por exemplo), quebra de vidros das zonas comuns, danos eléctricos, e despesas de demolição e remoção de escombros. A cobertura de fenómenos sísmicos, sendo facultativa, merece ponderação séria num país com o risco sísmico de Portugal — sobretudo na região de Lisboa.

O capital seguro deve corresponder ao custo real de reconstrução do edifício, não ao seu valor de mercado nem ao valor matricial: o subseguro é o erro mais caro que um condomínio pode cometer, porque em caso de sinistro a indemnização é reduzida na proporção da insuficiência do capital.

Vale a pena um seguro global do edifício?

Muitos condomínios optam por um seguro multirriscos global, contratado pela administração, que cobre simultaneamente as partes comuns e as fracções pelo valor total de reconstrução do edifício. As vantagens são reais: elimina as zonas cinzentas entre apólices (de quem é a parede? o tecto? a prumada?), garante que nenhuma fracção fica por segurar ou subsegurada, simplifica a gestão de sinistros com um único interlocutor, e o custo por fracção é geralmente inferior ao de apólices individuais equivalentes, pela escala. A decisão deve ser tomada em assembleia, com o custo repartido pela permilagem, e os condóminos que possuam apólices individuais devem ajustá-las para evitar duplicação de coberturas — mantendo, se o desejarem, seguros de recheio, que o seguro global do edifício tipicamente não cobre.

A nossa recomendação, depois de acompanharmos centenas de sinistros: reveja o seguro do seu condomínio uma vez por ano, em assembleia, com o mesmo cuidado com que aprova as contas. No dia em que precisar dele, será tarde para o melhorar.