Quais São as Funções do Administrador do Condomínio?

Muitos condóminos só pensam no administrador quando algo corre mal — o elevador parou, apareceu uma infiltração, as contas não fecham. Mas as funções do administrador do condomínio estão detalhadamente previstas na lei, e a Lei n.º 8/2022 veio alargá-las e clarificá-las. Conhecê-las é essencial para saber o que exigir e o que esperar.

O que diz o Código Civil

O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções do administrador, entre as quais se destacam: convocar a assembleia de condóminos; elaborar o orçamento das receitas e despesas de cada ano; verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio e propor à assembleia o montante do capital seguro; cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; executar as deliberações da assembleia; representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas; e prestar contas à assembleia.

A Lei n.º 8/2022 acrescentou obrigações com impacto directo na vida dos proprietários. A mais conhecida é a emissão da declaração de encargos do condomínio: sempre que um condómino pretende vender a sua fracção, o administrador deve emitir, no prazo máximo de dez dias após o pedido, uma declaração escrita com todos os encargos em vigor e eventuais dívidas da fracção. Sem este documento, hoje indispensável na escritura, a venda não avança — e a responsabilidade pelas dívidas fica claramente delimitada entre vendedor e comprador.

Para além da lei: o que distingue uma boa administração

A lista legal é o mínimo. Na prática, administrar bem um condomínio exige competências que a lei não descreve: acompanhar obras e fiscalizar empreiteiros, negociar contratos de manutenção e seguros em condições vantajosas, gerir a cobrança de quotas com firmeza mas sem quebrar relações de vizinhança, preparar candidaturas a programas de apoio à reabilitação, mediar conflitos entre condóminos e antecipar problemas antes de se tornarem urgências.

A prestação de contas merece destaque. As contas devem ser apresentadas anualmente à assembleia de forma clara e documentada — extractos bancários, facturas, mapas de receitas e despesas por rubrica. A conta bancária do condomínio deve ser titulada pelo próprio condomínio, separada do património do administrador. A transparência não é apenas uma obrigação legal: é a base da confiança que sustenta qualquer administração duradoura.

Responsabilidade e escolha do administrador

O administrador responde perante os condóminos pelos danos causados no exercício das suas funções, e pode ser exonerado pela assembleia — a todo o tempo, com justa causa. Quando a administração é entregue a uma empresa profissional, o condomínio ganha estrutura, meios técnicos e continuidade; mas deve exigir referências, seguro de responsabilidade civil profissional e um contrato escrito que defina serviços incluídos, honorários e deveres de informação.

Depois de 30 anos e mais de uma centena e meia de condomínios administrados, a nossa convicção é simples: o bom administrador não é o que aparece nas urgências — é o que trabalha todos os dias para que elas não aconteçam.